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不動産鑑定とは…
不動産鑑定とは、不動産鑑定士が不動産の価格や賃料がいくらであると判断したのかを、その根拠資料と共に提示するものです。不動産鑑定士は中立公正な第三者として、不動産の価格を算定するもので、不動産鑑定士だけがこの業務を行うことができます。 不動産鑑定士は不動産鑑定士試験に合格し、一定の実務経験を積んだ者に与えられる国家資格です。
不動産鑑定が必要となるケースは、実は多くはありません。不動産の売買の時には不動産鑑定は原則不要ですし、相続税の財産評価も路線価があるので不動産鑑定は原則不要です。
不動産の相場価格を知りたいのであれば、多くの不動産仲介業者が無料で査定を行っており、不動産を売却しようとする場合などでは非常に有用です。しかしながら不動産鑑定評価書とは異なり”第三者の公正な意見”とはなりえません。
不動産鑑定が必要となる場合、すなわち、不動産鑑定評価書があったほうがいいケースには以下のようなものがあります（当然これだけには限られません）。
- 1. 賃貸等不動産の開示や減損会計のために監査法人に必要だと言われた場合
- 2. 法令等で求められている場合（証券化など）
- 3. 不動産と不動産(＋金銭)を交換する場合
- 4. 相続財産が不動産と金銭の場合や多数の不動産の場合で、できるだけ公平に分割したい場合や固定資産税評価額では安すぎると文句を言う相続人がいる場合
- 5. 親子会社の取引で、場合によっては、低額譲渡や贈与となってしまう可能性がある場合
- 6. 会社の不動産を処分又は購入したが、適正な価格での売買であったことを証明したい場合（利害関係人に対する説明資料または過失がないことの証明資料）
- 7. 共有不動産を公平に分割したい場合
つまり、
Ⅰ 利害関係人（税務当局、監督官庁、取締役会、株主、監査法人など）との関係上、ご自身が関与された不動産の価格が正しいことの証明が欲しい場合（1,2,5,6）
Ⅱ 公平を期すため、できるだけ中立な価格が知りたい場合 （3,4,7）に、主に不動産鑑定評価書は必要となります。